Fondo immobiliare delle meraviglie: investitori ricchi, Regione povera

“Specchio, specchio mio giocondo, dimmi qual è il fondo immobiliare più redditizio d’Europa?”.

“Il più redditizio è il fondo immobiliare pubblico a cui partecipa la Regione siciliana”.

“Specchio, specchio mio giocondo, ti stai sicuramente sbagliando. Quelli sanno solo spendere soldi e per te sono i più bravi investitori del mondo?”.

“Proprio così, il più redditizio è il Fondo immobiliare costituito con i beni della Regione siciliana”.

La conversazione fra lo specchio e il finanziere più bravo d’Europa potrebbe essersi ripetuta per anni senza che la risposta cambiasse di una virgola. E lo specchio avrebbe dovuto continuare a ascoltare la tiritera e rispondere allo stesso modo per chissà quante volte se non fosse sopraggiunta due mesi fa una inoppugnabile prova a favore dell’oracolo “speculare”.

Il 29 giugno del corrente anno, infatti, il Fondo immobiliare della Regione siciliana (Firps)– fondo privato ad apporto di edifici pubblici regionali gestito da Prelios SGR, si è aggiudicato l’edizione 2012 degli European Property Investimment Awards promossi dalla Investiment Property Databanck, “società indipendente leader nell’analisi e nella misurazione delle performance nel settore terziario del real estate”.  Firps, informa una nota per la stampa,  è risultato vincitore per l’Italia nella categoria “fondo specializzato” con il rendimento più elevato nell’arco degli ultimi tre anni in relazione al banckmark di settore nel nostro Paese.

“E’ una grande soddisfazione per Prelios SGR”, ha detto Dario Frigerio, amministratore Delegato della società di gestione, “sia perché riceviamo questo riconoscimento internazionale per il terzo anno consecutivo, sia perché a venir premiato è un fondo realizzato per la valorizzazione di immobili pubblici”.

La stessa soddisfazione, tuttavia, non si respira nei corridoi della ragioneria della Regione siciliana, perché il rendimento è alto per i gestori del fondo, ma la Sicilia paga 39 milioni di euro l’anno per la locazione degli immobili venduti al fondo. Proprio così, 39 milioni. Non ha alienato immobili che non utilizzava, ma immobili strategici – ben 33 -, sicché l’acquirente – il Fondo stesso – ha acquistato edifici pubblici che avrebbero assicurato loro un rendimento del 7,95 per cento, grazie al canone di locazione stabilito preliminarmente.

Rendimento sicuro e a prezzo molto buono, 1.363 euro a metro quadrato (è il prezzo medio con il quale sono stati ceduti 193.000 metri quadrati anche in via Libertà e via Notarbartolo a Palermo ), in piena fase di boom dei valori immobiliari.

L’affare è stato messo a punto nel 2007, e sottoscritto nel mese di marzo di quell’anno. Vendendo i gioielli di famiglia il governo pro tempore – presidente Totò Cuffaro, assessore al bilancio Guido Lo Porto – la Regione siciliana ha aggiustato in misura marginale i conti in rosso privandosi del suo patrimonio immobiliare strategico.

Con il passare degli anni ci si è accorti – ma sarebbe stato possibile averne immediata contezza – che probabilmente non è stata una bella pensata privarsi degli immobili “strategici”, dai quali peraltro, con molta probabilità occorrerà uscire tra qualche anno provvedendo alla riallocazione di quasi metà degli uffici in atto occupati dalla Regione a Palermo.

Che cosa è accaduto, infatti, nel 2007?

La Regione siciliana ha affidato al socio privato, nella persona del signor Ezio Bigotti di Pinerolo, il compito di valorizzare il suo patrimonio immobiliare, stimato in cinque miliardi di euro circa, ed ha messo in piedi la Spa Sicilia Patrimonio Immobiliare, offrendo il 25 per cento al socio privato, obbligandosi ad effettuare ogni operazione di valorizzazione patrimoniale attraverso la società. Ha quindi scelto il gestore del fondo, la Pirelli Real Estate, che a sua volta ha accuratamente selezionato i 34 immobili più appetibili per il mercato, dove erano ospitati assessorati ed uffici regionali, stimati in 263 milioni di euro, ha trasferito gli immobili al fondo per il 35 per cento del loro valore, ottenendo in cambio delle quote equivalenti, ed ha venduto il restante 65 per cento. Pur vendendo gli immobili, ed è qui il passaggio più interessante, la Regione ha continuato ad usare gli immobili nella qualità di locatore, pagando un canone di affitto pari al 7,95 per cento del loro valore.

La Regione, quindi, ha incassato 171 milioni e cominciato a pagare 21 milioni di euro l’anno nella fase di start up. Grazie al canone, così stabilito, il fondo ha pagato il debito, 158 milioni di euro con  cui si è assicurato il 65 per cento della proprietà.

Entro 15 anni, è tale la durata del fondo, gli immobili dovranno essere venduti. La Regione ha il diritto di prelazione, ma non è scontato che possa incassare denaro dalla vendita, perché il prezzo non è stato determinato in anticipo. La stima, infatti, è stata affidata al gestore.

Ma se c’era bisogno di soldi per far quadrare i bilanci di quegli anni, a questi valori e rendimenti non era meglio lasciar stare gli immobili ed emettere un prestito obbligazionario ad alto rendimento destinato ai siciliani? Si sarebbero così:  acquisite risorse finanziarie, mantenuti i “gioielli di famiglia” e remunerati ad un tasso eccezionale gli investimenti dei siciliani, mantenendo in Sicilia la ricchezza generata dall’operazione.

Ritenete che quello realizzato sia stato un buon affare?

Per il Fondo immobiliare ed i suoi investitori privati lo è sicuramente, tanto che per il terzo anno esecutivo chi ha investito ci ha guadagnato più di quanto avrebbe potuto guadagnare altrove, ma per la Regione siciliana, il dubbio c’è.

Anzi, più di un dubbio.

Molti dubbi certamente li hanno la Procura della Corte dei conti, che indaga da tempo sulla questione, e l’Assessorato per l’Economia, che qualche mese fa, dopo aver istituito una commissione di indagine sulla vicenda, ha intimato, su richiesta della prima, al Ragioniere generale del tempo ed a venti componenti dei precedenti Governi una contestazione per presunti danni all’erario nell’ordine di decine di milioni di euro.